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关于房地产税,你所不知道的

发布时间: 2018-10-11 来源: 微信号

房地产税是现代财政制度的一个组成部分,早在2017年末,财政部长肖捷在《人民日报》发文就表示,要加快房地产税的立法程序,引发各方对“房产税即将推出”的猜测。

按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划,2018年税制改革或会有更进一步的发展。根据目前的进度来看,预计房地产税在2020年前将会取得突破。预计国家层面的立法,可能在2019年底或者2020年出台。但是具体的实施,还需要经过房产税实施条例,以及各省的实施细则出台,2021年房地产税或许才会真正落地。

  • 房地产税的征收目的

房地产税的出台,抑制房价并不是主要目的。例如日本并不是在房地产泡沫巅峰的1980年代才开征房产税的,而是早早在1950年就开始了,却未能阻止房价在1970年代疯狂上涨。美国香港等都有数十年的房产税征收历史,然而美国和香港的房价一直在创新高。

房地产税对稳定房价肯定是有促进作用的,尤其是累进税制,会降低有钱人的购房动力。房地产税开征后,即使有合理的免征面积,但在中心城市囤积了大量房子的人,财富将会大幅缩水。如果到时候出现集中抛盘,对中心城市短期房价会构成不小的影响。而在三四线城市囤积了大量住宅的将受到很大影响。

房地产税的出台,一方面是为了抑制炒房,另一方面可以提高财政收入。房价上涨的因素千千万万,不是仅仅一个房地产税就能控制得住的。供求关系以及货币政策、土地政策等房地产政策影响房价的程度更深,而非房地产税费。

  • 房地产税的实施难题

房地产税的具体征收,首先要考虑税基,政府对房屋的估值是征税的基础。

美国有独立机构定期评估房屋市场公允价值。为保证房地产评估结果客观公正,计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的,核税官员不属于正式工作人员,只负责核税,不负责征收与管理。日本的固定资产税也需要对持有房产进行价值评估,由日本各地主税局下属的都税事务所进行评估。土地价格一般按照当时土地价格的60%--70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评价。

目前我国即使是一线城市的政府房屋估值,一般也比真实成交价低很多。一线城市都尚且如此,其它城市的房产评估就更不完善了,一些城市甚至只有部分较发达片区登记了房屋估值系统,这加剧了房产税征收的不公平性。同时,全国联网登记、跨区域协调的税法配套服务没有跟上也是一个难点。

目前试行的房地产征税办法主要对开发商征税,在开发商拿地的过程中,还有以租金形式存在的“土地出让金”。其中,土地增值税和土地出让金(一次性缴纳70年租用土地期间的所有金额)已经通过定价等方式转嫁到购房者身上,是否是重复征税的疑虑也有待解决。

  • 房地产税“分布推进”立法实施

房地产税的征收要达到三个目的,能够在一定程度上弥补土地财政的缺口;能够让持有房产的成本有所提高,但又不能提的太高;房地产税出台后不能以让人急于抛出手中房产,从而引发更多的社会问题。因此房地产税的出台注定是一个慢工出细活的工程。

从当前看,一次性布局全国收税可能性也是几乎为零,房产税更可能率先在房地产市场已经发展得较为成熟、房价见顶的一、二线城市开征,待制度更加完善后,再根据各地方的情况,逐渐转向弱二线,最后才会落实到三、四线城市。



责任编辑:李维宁

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