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业主隐瞒出租情况怎么办?二手房交易中不得不防的那些事

发布时间: 2017-12-08 来源: 房地在线

【在租二手房交易需谨慎】

二手房交易涉及大量的房产法律关系及风险,该如何切实保护自己的权益,避免不必要的纠纷,易房惠为您支支招。

案情介绍

2013年5月19日,李先生与梅先生签订房屋租赁合同,约定李先生将其所有的位于西城区椿树园的一处房屋租给梅先生,租期自合同签订之日起至2014年5月19日,租赁到期后,双方又将租赁合同续签至2015年5月19日。2014年12月6日,李先生在北京某房地产经纪有限公司的居间服务下,将涉案房屋出售给杨先生,房屋总价款为300万元。同日,李先生、杨先生、中介公司签订《补充协议》,约定关于租房事宜,李先生收到全部房款后退还杨先生1万元租金,杨先生保证租户住到2015年6月1日。后梅先生以李先生出售诉争房屋侵犯了其租户优先购买权为由诉至法院,要求李先生赔偿损失10万元。

法院经审理,认为梅先生对涉案房屋出售事宜应当是知情的,而且梅先生并未提供证据证明其提出过购买涉案房屋,在此情况下,李先生将涉案房屋出售给他人的行为并未侵害梅先生的优先购买权,最终判决驳回了梅先生的诉讼请求。

【易房惠建议】

合同法规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。即买卖不破租赁。承租人享有以同等条件优先购买的权利。

不少二手房在出售时是处于出租状态的,为了避免以后交房发生纠纷,购房人要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

交易的二手房是在租房,该如何处理呢?

1.如果房屋尚在出租状态,房主应在售房之前的合理期限内通知租户,这样租户可以提前了解房主的出售意愿,根据自身情况决定是否行使优先购买权。如出售房屋未通知租户,即使手续合法、程序健全,租户也有权利主张房屋买卖无效,并有权以同等价格购得该房屋。

2.虽然租户享有优先购买权,但并不意味着租户一定能优先买房。还需要满足下方条件:

①租户与房主之间签订的租赁合同必须合法有效。

②房主将房屋出售给配偶、父母、子女等亲属的话,租户无法主张优先购买权。

③租户只能在同等条件下行使优先购买权。所谓的“同等条件”就是指,租户购房的条件与第三人购房的条件是相同的,不论是在房价、支付方式还是其他方面,租户都不会以优于第三人的购买条件买下房屋。

④如果租户和共有权人同时想购买房屋,共有人可以先于租户行使优先购买权。

⑤租户必须在一定的期限内行使优先购买权。房主卖房之前要确保租客等享有优先购买权的人已经放弃使用权利,要求对方出示放弃优先购买权的声明。

【易房惠怎么做】

作为北京银行北京分行联合北京市房地产交易市场有限公司推出新的二手房交易服务产品-易房惠,为了避免后期不必要的交易纠纷,房屋的租赁情况也是我们必须核实的项目。


一、委托易房惠购买房屋,我们为买方核实拟交易房屋的租赁情况,核查房屋是否租赁出去以及租赁合同期限、主体等信息。

二、通过易房惠出售的房屋,卖方应承诺如实向各交易相关方告知优先购买权人事项,并签订承诺书,承担未如实告知造成的后果。

三、如果交易房产是在租二手房,易房惠将协助房主在出售之前的合理期限内通知租户,了解租户意愿。

1、若租户放弃优先购买权,我们将协助办理放弃优先购买权的声明书等材料。若租户选择根据租赁合同的约定继续承租该房屋,我们协助将原房主的权利义务转移给新的买受人。

2、如果租户有明确购买意向,易房惠交易系统将在线上报价结束之后进入等待行权阶段,由租户确认是否以报价系统上的最高报价和附加条件行使优先购买权,来确定最终买受人。

易房惠依法维护买方、卖方以及租户三方的合法权益,避免不必要纠纷。


责任编辑:房地在线

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